宇田法律事務所ブログ

立退料と保釈金(借家問題)

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こんにちは、宇田幸生です。

 

事務所では不動産問題に関するご相談の割合がかなりあります。

 

一口に不動産問題といっても、借家問題、相続問題、欠陥住宅問題等、多種多様です。

 

そんな不動産問題の中でも、よくお受けするのが借家の立ち退きについてのご相談です。

 

【立ち退き相談~契約違反の場合~】

 

大家さんからのご相談で「借主が家賃を払ってくれないから出て行って欲しい」というのが典型例ですね。

 

よく市販の契約書のひな形では「1回でも家賃の支払を滞納した場合には、即時解除とし、直ちに退去するものとする」という文言が書いてあったりしますが、現実には1回家賃を滞納したからといって、大家さんから契約を解除することは出来ないとされています。

 

借主は大家さんよりも保護されており、単なる契約違反に加えて、その違反が大家さんとの信頼関係を破壊する程度のものであることが必要とされているためです。

 

信頼関係の破壊に至ったというためには、家賃の滞納でいえば滞納期間が半年以上続いているというのが一つの典型例です。さすがにここまで延滞しておきながら信頼関係が残ってますとは言えないでしょう。

 

 

【立ち退き相談~契約期間満了の場合~】

 

「契約期間が満了になったので出て行って欲しい」というのが典型例ですね。

 

実は、この場合にも借主は大家さんよりも保護されており、単に契約期間が満了したというだけでは契約は終わらず、半強制的に契約が更新されてしまうのが原則になっています(例外として期間満了で当然終了する定期借家権という特殊な契約もあります)。

 

大家さんがどうしても契約を終わらせたい場合には、原則として期間満了後には契約を続けないという「更新拒絶通知」を期間満了の半年前に借主に出すだけでなく、更新を拒絶することについて大家さん側に「正当な理由」が必要とされているのです。

 

「正当な理由」とは、例えば大家さんに住む場所がなくて借家を使わなければならないという事情が典型例ですが、他によく出てくるのは公共事業による取壊し、老朽化により建物倒壊の危険がある・・・というような場合です。

 

どうすれば正当な理由にあたるのかは、大家さん側が訴える事情の中身次第ですが、ちょっと気をつける必要があるのが「立退料を用意した」という場合。

 

実は法律上、立退料については、その支払さえすれば立ち退きが出来るという訳ではなく、あくまでも大家さん側の正当な理由を補完する二次的な事情にしか過ぎないといわれています。

 

【保釈と似ているかも】

 

話は飛びますが、刑事事件では身柄拘束されている被告人であっても、保釈金を支払えば、裁判が終わる前に釈放してもらえる・・・と誤解されている方もいらっしゃいます。

 

しかし、実は保釈の場合にも保釈を認めるための要件(証拠隠滅や逃亡の危険がないこと等)が別途必要であり、その要件を満たしていることにプラスして保釈金を納める必要があるのです。

 

つまり、保釈の要件を満たしていなければ、いくらお金を積んでも駄目なのです。そういう意味では、立退料も、ただ準備したというだけでは足りず、立ち退きを求められるだけの正当な理由を別途説明できる必要がある訳です。

 

今回の典型例に限らず、立ち退きを巡っては、法律や判例上、様々な切り口があります、それらを駆使しつつ依頼者の要望に沿った解決を実現するために戦略を錬ることは非常にやりがいを感じる分野でもあります。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

不明点や不安点などは、お気軽にお問い合わせください。

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